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建築基準法(1/1)用途・面積・高さの制限

建築基準法(1/1) 目次

まとめ解説01

建築基準法に関する解説試験に出るところだけギュッと圧縮!

建物を建てるとき、どこでもどんな建物でも建てられるわけではなく、過密化防止や防災上の理由から、建築基準法によって面積や高さ等が制限されています。

用途地域の制限住居・商業・工業

用途地域とは、市街化区域内における建築物の用途・大きさ・形態などの制限を定めたものです。

用途地域は全部で12種類あり、住居系・商業系・工業系の3つに分類できます。
 ■住居系:第一種・第二種住居専用地域・住居地域
(名前に「住居」がある用途地域で、住宅や学校・店舗の建築可能)
 ■商業系:近隣商業地域・商業地域
(名前に「商業」がある用途地域で、住宅・店舗のほか小規模工場も建築可能)
 ■工業系:工業地域・工業専用地域
(名前に「工業」がある用途地域で、学校・病院・ホテル等は建築不可)

●12種類の用途地域のうち、工業専用地域にのみ、住宅を建築できません

●建築物の敷地が異なる用途地域にわたる場合、その敷地全体に対して、過半の属する用途地域の用途制限が適用されます。

建築面積・建ぺい率の制限耐火建築物で緩和

建築面積とは「建物の外壁や柱の中心線で囲まれた部分の面積」つまり通常1階部分を囲んだ面積で、建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合です。
最大建築面積=敷地面積×その土地の建ぺい率 です。

建ぺい率は、防火地域内で耐火建築物を建てる場合には緩和されます。
防火地域の角地で耐火建築物を建築する場合、20%の建ぺい率緩和
指定建ぺい率が80%の地域でかつ防火地域内に耐火建築物を建てる場合は、建ぺい率の制限なし(建ぺい率100%)



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まとめ解説02と過去問

延べ面積・容積率の制限前面道路幅で制限

延べ面積とは1階〜最上階までの床面積の合計、容積率とは敷地面積に対する延べ面積の割合で、
最大延べ面積=敷地面積×その土地の容積率 です。

容積率は、前面道路の幅が12m未満の場合に、用途地域によって制限されます。
計算式は、住居系用途地域の場合……前面道路幅×4/10
     その他の用途地域の場合…前面道路幅×6/10
この計算式結果と指定容積率を比べて、小さいほうが容積率の上限です。

防火のための制限防火・準防火地域

●防火地域・準防火地域と指定されている地域では、火事が燃え広がるのを防ぐため、建物は鉄筋コンクリートのような耐火建築物とする等の制限があります。

防火制限がそれぞれ異なる土地にまたがっている場合、もっとも厳しい制限が課されますので、準防火と防火地域にまたがる場合、全て防火地域扱いとなります。

建築物が接する道路幅による制限接道義務・2項道路

●狭い道路・間口のところに建物が密集すると、防災・衛生上の問題が発生するため、建築物の敷地は、幅員4m以上の道路に2m以上接している必要があります(接道義務)。

●ただし、古い町並みでは狭い道路も多いため、都道府県や一定の基準を満たした市町村等の特定行政庁が指定したものは、幅員4m未満でも建築基準法上の道路とみなされます(2項道路)
※建築基準法42条2項に書いてあるため、2項道路といわれています。

●2項道路に接する土地は、現状では接道義務を満たさないため、建物を建築する際は、道路中心線から2m後退した線を道路と敷地との境界線とする(セットバック)必要があります。
例えば、道幅2mの2項道路だったら、現在の境界線は道路中心線から1mの位置ですが、建物を建てる際には境界線が中心から2mの位置となり、1m分の敷地を道路として差し出すことになる訳です。

セットバック部分は、容積率や建ぺい率の計算の際、敷地面積に算入されません
セットバック部分は道路になっちゃうので、自分の土地としては扱われなくなるわけですね。



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