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不動産の投資判断手法(1/1)価格や利回りの比較計算

不動産の投資判断手法(1/1) 目次

まとめ解説01

不動産の投資判断手法に関する解説試験に出るところだけギュッと圧縮!

不動産は高額で、しかも運用期間が長期にわたることも多いため、先々まで見通して、お得な買い物かどうか、判断する手法がいくつもあります。

DCF法Discounted Cash Flow

連続する複数の期間に発生する純収益(家賃等)と復帰価格(将来の転売価格)を、現在価値に割り引いて合計することによって、対象不動産の収益価格を求める方法です。

つまり、今後一定期間の家賃と将来の転売価格を皮算用して、現在の価格に計算しなおした合計額を算出することで、その不動産の価値を算出するわけです。

NPV法正味現在価値法

資産が生み出す将来の収益の現在価値の合計から、初期投資額を差し引いて、投資の適否を判定する方法です。

つまり、初期投資額を引いてもマイナスの場合、元本割れということですから、収益合計よりも投資合計の方が大きい場合には、その投資は不利だと判定することになります。

逆に、初期投資額を引いてもプラスであれば、元本を超えて利益が出るということですから、投資合計よりも収益合計の方が大きい場合には、その投資は有利だと判定することになります。



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まとめ解説02と過去問

IRR法内部収益率法

不動産投資の内部収益率と投資家の期待する収益率(期待収益率)とを比較して、投資の適否を判定する方法です。

その投資で得られる利回り見込である内部収益率が、期待収益率を上回ると、その投資は有利だと判定することになります。

事前調査・利回り上昇方法

なお、不動産投資は多額の資金を必要とするため、投資する際には経済的(マーケティング)・法律的(権利関係)・物理的(土地建物の現況)側面等に照らして、対象不動産が投資に値する物件かどうか、詳細・多面的に調査すること(デュー・デリジェンス)が必要となります。

また、不動産投資はローンを組むことも多いですが、借入金を追加することで自己資金に対する投資利回りを上昇させる効果(レバレッジ効果)があります。
つまり、借金して投資する場合、投資がうまくいけば、借金すればするほど(レバレッジを上げるほど)、利益が大きくなるわけです(投資に失敗したときのリスクもまた大きいですが)。



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