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不動産の売買契約(1/1)解約手付・毀損滅失・瑕疵担保責任等

不動産の売買契約(1/1) 目次

まとめ解説01

不動産の売買契約に関する解説試験に出るところだけギュッと圧縮!

土地や建物といった不動産は非常に高額なため、契約解除や損害賠償、瑕疵(かし)担保責任といった売買契約の内容には法律で一定の制限があります。

解約手付・契約解除手付金だけで契約解消可

●解約手付:買主と売主が、お互いに理由に関わらず売買契約を解除できるようにするために、買主から売主に交付される手付金。

解約手付が交付されると、相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は交付した手付金の放棄、売主は手付金の倍額償還により、契約の解除が可能です。
例えば、買主が解約手付を交付した後に売買代金として契約金額の一部を支払った場合、契約の履行着手済となり、売主は手付金の倍額償還での契約解除はできません。
人間同士、契約段階で関係がこじれてしまうこともありますから、最悪手付金だけで契約解消できるようにしているわけですね(ある意味手切れ金ですね。)。

売買契約後引渡しまでの間に、売主の失火など売主に責任があるような原因で建物が滅失した場合は、買主は売主に対して契約解除・損害賠償請求することができます。

●売買契約締結後、売主の過失により引渡し予定日に引渡しができなくなった等の債務の履行遅滞が生じた場合、買主は一定の期間まで履行するように履行の催告をした上で、それでもその期間内に履行されない場合に、契約解除できます。
売主の過失で引渡しができないというのは、例えば建築資材の発注ミスで家が建てられない等のケースですね。

やむを得ない理由による毀損(きそん)・滅失地震や津波で家が崩れる・無くなる

売買契約後引渡しまでの間に、天災などのやむを得ない原因で不動産が毀損・滅失した場合は、売主は買主に対して売買代金全額を請求することができますが、買主は契約解除や売買代金の減額を求めることはできません

ただし、上記の規定は任意規定のため、当事者間で危険負担について特約を定めることができるため、特約を付けて売主が危険負担する(売主は代金を請求しない・買主は売買契約解除可能)ことが取引上の慣例となっています。
とはいえ、あくまで慣例ですから、契約時には契約書をよく確認しておくことが必要です。



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まとめ解説02と過去問

瑕疵(かし)担保責任欠陥は売主の責任

●瑕疵担保責任:売買の目的物に隠れた瑕疵(欠陥)があった場合、売主が買主にその責任を負うこと。
いわゆる欠陥住宅で問題となることが多いですね。

●土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、売主の故意・過失による瑕疵ではなくても、売主は、原則として瑕疵担保責任を負うことになります。

●土地や建物といった売買の目的物に隠れた瑕疵があり、買主がその事実を知らず、家を建ててそこに居住するといった契約の目的を達することができない場合、買主は瑕疵を知ってから1年以内であれば、契約解除できます。また、契約を解除できないときは損害賠償のみを請求できます。
ただし、引き渡しを受けてから10年経過後は時効となります。

公簿取引・実測取引登記の内容に注意

●一般に、登記簿の記載をもとに売買する方法を公簿売買(取引)といい、実際の面積を測量して売買する方法を実測売買(取引)といいます。

不動産の登記には公信力がありませんから、登記記録を正しいものと信用して取引を行っても、その内容が真実と異なっていた場合でも保護されません
(つまり、ちゃんと自分で調べないといけないわけです。)
従って、売買契約の中に、「公簿売買の結果、後日実測した結果が異なっていても精算は行わない」という特約があっても、有効とされます。



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