宅地と借地権の相続税評価額(1/2)　FP試験マンガ！

宅地と借地権の相続税評価額に関する解説試験に出るところだけギュッと圧縮！

家族が亡くなって相続が発生すると、自宅や所有していた賃貸住宅の敷地＝宅地がどれくらいの価値があるか、評価した上で相続税が決まります。
借地に自宅や賃貸住宅を建てていた場合の借地権も、相続税の財産評価の対象です。

宅地の相続税評価単位１画地ごとに評価

●宅地の相続税評価単位は、１画地 （利用単位）ごとですので、土地登記上で「A土地」・「B土地」というように別の土地として登記（２筆の土地）していても、一体利用している場合は、全体で１画地として評価されます。
なお、「筆（ひつ）」とは土地登記上で土地を数える単位で、一筆の土地ごとに一つの所有権が認められます。

宅地の種類ごとの相続税評価他者に貸すと評価減

宅地の場合、自分用か、他人に貸しているか、などで評価額が変わってきます。

●自用地：自分のために使用する土地（更地）
自宅はもちろん、事務所や店舗でも、自分の土地で家屋を自身で使用していれば、自用地評価となります。
自用地評価額＝路線価×敷地面積　（奥行や角地等で調整計算される場合有り）
※路線価…道路（＝路線）ごとに国税局長が決定した土地の単価。
※路線価が定められている地域では、路線価方式（路線価をもとに評価）で評価しますが、路線価が定められていない地域（田舎に多い）では、倍率方式（固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて評価）が用いられます（倍率方式では宅地の形状に応じた補正は行いません）。

●貸宅地：第三者に貸し付けている宅地（底地）
自分の土地を他人に貸してその人が家屋を建てると、貸宅地として評価されます。
貸宅地評価額＝自用地評価額×（１−借地権割合）
⇒自用地のうち、借地権分の価値を差し引いた額

●貸家建付地：自分の土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の土地
アパートを建てて、賃貸している自分の土地のことですね。
貸家建付地評価額＝自用地評価額×（１−借地権割合×借家権割合×賃貸割合）
⇒自用地のうち、入居者の権利（賃借権）分の価値を差し引いた額

以上のように、自分用の土地（自用地）と違い、貸宅地や貸家建付地になると他者にも権利が発生する分、相続税評価額も減額されます。
このため、相続税対策として自宅兼賃貸マンションを建築することがあるわけです。

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