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宅地と借地権の相続税評価額(2/2)借地権は0円となることも

宅地と借地権の相続税評価額(2/2) 目次

まとめ解説03

借地権の相続税評価土地の上に家屋があることが前提

借地権とは、第三者から土地を借りて、自己所有の建物を建てることができる権利ですので、土地を借りて自己所有の家屋を建てていれば、家屋の評価額とは別に、「土地の上に家屋があること」自体を借地権として評価します。
借地権の評価額=自用地評価額×借地権割合

借地権の相続税評価が0円となる場合地代や届出の有無

使用貸借で借りた場合
地代を取らない使用貸借で宅地を借り受けた場合、借地権の価額は0円とされます。
使用貸借は地代を取らないため、土地の使用権は経済的価値が極めて低いと考えられ、相続税評価上はゼロと考えられるためです(借地権の価値ゼロ)。

土地の無償返還に関する届出書が提出されている場合
借地権が設定されている土地で、「土地の無償返還に関する届出書」が税務署長に提出されている場合、その土地の借地権の価額は、評価せず0円とします。
借地権を設定していても、借りている土地を無償で返還する(借地権の買取なし)ことになるため、土地の使用権は経済的価値が極めて低いと考えられ、相続税評価上はゼロとなるためです(会社役員が会社に土地を貸す場合等で利用)。

権利金の代わりに相当の地代を払っている場合
宅地の借地権者が、権利金に代えて相当の地代(自用地価額の年6%程度)を支払っている場合、借地権者には借地権による利益がないものとされるため、借地権価額は0円として評価します。
※権利金…礼金などのように借家契約や借地契約締結時に支払うお金。



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まとめ解説04と過去問

相当の地代と借地権評価額借り得があるかどうか

さて、「使用貸借(地代0円)でも借地権0円だし、相当の地代を払っても借地権0円?」と思われた方はスルドイです。

昔はそれほど地価が高くなく、地代もあまり高くありませんでした。しかしその後の経済成長で地価はどんどん高くなるものの、旧借地借家法という法律で借主の立場が強かったため、安い地代のまま契約が更新されていました。

この場合、価値の高い土地を昔の安い地代で借りているため、「借り得」が発生しているでしょ、ということで、払っている地代が相当の地代より安いと、借地権に借り得分の価値アリとして、相続税の課税対象となりますが、相当の地代を払っていれば、借り得ナシとして、借地権は0円評価となるわけです。



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